陕西自考00158《资产评估》知识点汇总押题资料

　　考试-知识点押题资料

　　(★机密)

　　知识点一：总论

　　资产评估的含义：

　　一、资产评估的概念

　　(名词解释)资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循使用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

　　(简答)(07—4)(多选)(06—4)资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

　　(单选)(06—4)评估的主题是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。

　　(单选)评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对置产评估方法的选择具有约束性。

　　二、资产评估的特点

　　(简答)(06—4)(多选)(02—4)简述如何理解资产评估的现实性特点。

　　现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面：

　　(1)资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况;

　　(2)以现实状况为基础反映未来;

　　(3)现实性强调客观存在。

　　(单选)资产评估市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算和报告结果必须接受市场检验。

　　(单选)资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

　　(单选)未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。

　　(单选)公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性。

　　(多选)(04—4)(单选)(06—4)(03—4)咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，能够更好地为资产业务的优化和现实服务。

　　三、资产评估与会计计价的区别

　　(多选)(02—4)资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：

　　(1)发生的前提条件不同;(2)目的不同;(3)执行操作者不同。

　　资产评估的对象：

　　一、资产的含义

　　(单选)在《国际评估准则》和美国的《专业评估实务统一准则》(USPAP)中，并没有直接给出资产评估中资产的定义，但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在差异性。

　　(多选)(08—4)从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。诸如商标权的评估，其所有权价值和许可使用权价值是不同的。再如有关资源资产评估，涉及到地质、矿藏、森林、旅游资源等个人拥有的不动产。

　　(单选)判断和评估一项财产是否是资产、其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。

　　二、资产的分类

　　(多选)按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。

　　(多选)(05—4)可确指的资产是指能独立存在的资产，有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。

　　(单选)从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。

　　资产评估的价值类型：

　　一、资产评估的特定目的

　　(多选)资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：(1)在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估;(2)不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。

　　(多选)我国资产评估实践证明，资产评估的特定目的主要有：资产转让;企业兼并;企业出售;企业联营;股份经营;中外合资、合作;企业清算抵押担保;企业租赁;债务重组等等。

　　(多选)股份经营是指资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。

　　二、资产评估的价值类型

　　(多选)价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。2、价值类型制约资产评估方法的选择。3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。

　　(多选)对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握;(1)公开和公平的市场条件;(2)当事人是理性的;(3)市场价值是价值估计数额。

　　(名词解释)在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

　　(单选)与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。

　　(单选)如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。

　　(单选)清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。

　　清算价格一般取决于下列几个因素：

　　(1)资产的通用性;(2)清算时间的限制。

　　(单选)保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。

　　(单选)(05—4)决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：(1)评估的特定目的(经济行为);(2)市场条件;(3)资产功能及其状态。

　　上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。

　　(单选)(02—4)不同价值类型下的评估价值与实际资产交易值的差异度是不同的。如果企业破产评估选用清算价格这种价值类型，实际处置时，处置值和评估值差异就会很小;而如果选用市场价值类型时，处置值和评估值差异就会较大。可见，同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。

　　资产评估的假设：

　　(简答)(03—4)(单选)(06—4)适用资产评估的假设有以下几种：

　　(1)继续使用假设;

　　从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

　　(多选)在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：

　　①资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益;②资产尚有显著的剩余适用寿命;③资产所有权明确，并保持完好;④资产从经济上、法律上是否允许转作他用;⑤充分地考虑了资产的使用功能。

　　(2)公开市场假设;

　　公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

　　(3)清算(清偿)假设;

　　(名词解释)(08—4)清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

　　资产评估的原则：

　　(单选)(06—4)(02—4)资产评估的工作原则包括：

　　(1)独立性原则;

　　(2)客观性原则;(3)科学性原则;

　　(单选)(08—4)符合资产评估科学性原则的是必须根据评估的特定目的选择适当的价值类型和方法;对于特定的资产业务价值类型的选择具有唯一性;对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性。

　　(单选)(04—4)资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

　　(4)专业性原则。

　　(简答)(05—4)(单选)(07—4)(04—4)简述资产评估的经济原则。

　　(1)贡献原则;

　　贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

　　(2)替代原则;

　　替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。

　　(3)预期原则;

　　预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。

　　资产评估的程序：

　　一、资产评估程序的定义

　　(单选)狭义的资产评估程序是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。

　　(多选)按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：(1)明确资产评估业务基本事项;(2)签订资产评估业务约定书;(3)编制资产评估计划;(4)资产勘查与现场调查;(5)收集资产评估资料;(6)评定估算;(7)编制和提交资产评估报告书;(8)资产评估工作档案归档。

　　(单选)(08—4)狭义的资产评估程序包括：编制资产评估计划;评定估算;编制和提交资产评估报告书。

　　二、资产评估程序的重要性

　　(单选)恰当执行资产评估程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

　　三、资产评估程序的内容

　　(单选)明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节。

　　(多选)(07—4)资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本事项：

　　(1)委托方和相关当事方基本情况;

　　(多选)在不同的资产评估项目中，相关当事方有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。

　　(2)资产评估目的;

　　(3)评估对象基本情况;

　　(4)价值类型及定义;

　　(5)资产评估基准日;

　　(单选)评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的。

　　(6)资产评估限制条件和重要建设;

　　(7)其他需要明确的重要事项。

　　(多选)资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：

　　(1)评估项目风险。(2)专业胜任能力。(3)独立性分析。

　　(名词解释)资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。

　　(单选)根据我国资产评估行业的现行规定，注册资产评估师承办资产评估业务，应当由其所在的资产评估机构统一受理，并由评估机构与委托人签订书面资产评估业务的约定书。

　　(多选)资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。

　　(单选)资产评估人员在选择恰当的资产评估方法后，应当根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估，形成初步评估结论。

　　(多选)资产评估报告书主要内容包括：委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。

　　(单选)资产评估机构和人员应当以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。

　　(单选)资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。

　　四、履行资产评估程序的基本要求

　　(单选)资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。

　　公式：

　　收益现值法

　　1、静态收益现值法

　　企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率

　　按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数

　　2、动态收益现值法

　　企业或资产重估价值=按动态计算的企业(或资产)年收益现值/社会基准收益率

　　=按动态计算的企业(或资产)年收益现值额/(定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率

　　按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑(企业或资产各年收益额×整体现值系数)]×投资回收系数

　　评估资产现值=评估资产重量价值-按重量价值计算的折旧

　　按重量价值计算的折旧=该资产评估有形损耗+功能性贬值+经济性贬值

　　1、重量价值的计算，其方法主要有：

　　(1)直接计算：资产重量价值=直接成本+间接成本

　　(2)指数调整法：某类固定资产重量价值=该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数

　　某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数

　　(3)功能评价法

　　某资产重量价值=(现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力)×评估资产的生产能力

　　某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]

　　2、折旧的计算

　　(1)有形损耗的计算

　　A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×(已使用寿命/预计使用寿命)

　　B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]

　　(2)功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×(1-所得税率)×整体现值系数

　　(3)经济性贬值：经济性贬值=[1-(现有利用生产能力/原有生产能力)]×评估资产价值

　　现行市价法

　　1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价-应计折旧

　　=全新资产现行市价-[(全新资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限

　　2、市价类比法

　　资产重估价值={全新参照物资产市价-[(全新参照物资产市价-预计净残值)/一般使用年限]×评估资产已使用年限}}×调整系数

　　因素综合评价法

　　某项固定资产价值={(资产价值+大修理费用-残值)×[1+(年平均物价上涨指数-年无形损耗系数)×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限

　　外汇换算法

　　资产重估价值=(资产原始价值-应计折旧)×(评估月份汇率/取得资产时汇率)

　　物价指数调整法

　　资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额

　　=[(资产原始成本×物价变动指数)-按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额]×(1+-调整系数)

　　按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额=资产的重估成本×(已使用年限/规定使用年限)

　　货币资金及有价证券的价值评估

　　应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×(出票日至到期日天数/360天)]

　　商誉评估价值

　　1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值-单项资产(含可确指无形资产)评估价值之和

　　2、超额收益本金化法：商誉评估价值=单项资产评估价值之和×(被评估企业资金收益率-行业平均资产收益率)/行业平均资金收益率

　　材料价值评估

　　1、近期购进的材料：材料评估价值=材料物资账面价值

　　2、现行市场价格评估法：材料评估价值=实有数量×现行市价

　　3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×(评估日物价指数/取得时物价指数)

　　4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×(评估日汇率/资产取得时汇率)

　　5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×(1-调整系数)

　　低值易耗品评估

　　1、在库低值易耗品的评估

　　低值易耗品评估价值=账面价值×(资产评估日物价指数/资产取得时物价指数)

　　2、在用低值易耗品评估

　　在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率

　　成新率=[1-(实际已使用月份/估计可使用月份)]×100%

　　=(低值易耗品账面净值/低值易耗品账面原值)×100%

　　在制品评估：在制品评估价值=在制品数量×完工程度×单位标准成本

　　在制品完工程度=(单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额)×100%

　　产成品评估：

　　1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：

　　某产成品评估价值=[(合理工艺消耗定额×材料现行单价)+(合理工时定额×单位小时合理工资、费用率)]×产成品数量

　　2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：

　　产成品评估价值=产成品数量×(同类产成品现行市价-单位产品税金及费用)×(1+-调整系数)

　　知识点二：资产评估的基本方法

　　市场法：

　　一、市场法及其适用的前提条件

　　(名词解释)市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　(多选)市场法应用的前提条件：

　　(1)需要有一个充分发育、活跃的资产市场;

　　(2)参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。

　　(单选)运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。

　　二、运用市场法进行资产评估的方式

　　(单选)(06—4)用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。

　　(单选)一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

　　(多选)参照物差异调整因素主要包括三方面：

　　(1)时间因素;(2)地域因素;(3)功能因素。

　　三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

　　(多选)运用市场法评估资产时，一般按下列程序(或步骤)进行：

　　(1)明确评估对象;(2)进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;(3)分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物;(4)把被评估资产与参照物比较;(5)分析调整差异，得出结论。

　　(单选)(07—4)市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：

　　(1)能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;

　　(2)评估结果易于被各方面理解和接受。

　　(简答)市场法的缺点表现在：

　　(单选)(05—4)(02—4)市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

　　成本法：

　　一、成本法及其适用的前提条件

　　(名词解释)成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

　　(单选)(07—4)在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。

　　二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

　　(名词解释)(07—4)(单选)(06—4)更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

　　(多选)(07—4)更新重置成本与复原重置成本的差别保罗：制造标准;利用的材料;设计、格式、技术。

　　(单选)(04—4)更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。

　　(单选)(02—4)对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。

　　(多选)(06—4)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　(1)重置核算法;

 

　　(2)物价指数法;

　　(单选)(07—4)

=资产历史成本*

 

　　或:资产重置成本=资产历史成本*(1+物价变动指数)

　　(单选)(08—4)(05—4)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。

　　(3)功能价值法：

　　(单选)(06-4)

被评估资产重置成本=

 

　　(单选)(08—4)规模经济效益指数法的有关说法正确的是：这种方法并不适用于所有的机器设备;它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系;指数的取值范围一般在0.4-1.2之间。

　　(单选)(05—4)规模经济效益指数法计算被评估资产的重置成本：

　　被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本

 

　　(单选)(06—4)(04—4)采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是：

　　(1)在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。

　　(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

　　(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：

　　K=R

/R

 

　　式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数;

　　R

——某类抽样资产的重置成本;

 

　　R——某类抽样资产的历史成本。

　　根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：

　　被评估资产重置成本=

 

　　某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。

　　(单选)(08—4)资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。

　　(多选)总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

　　(单选)(03—4)资产利用率=

 

　　(单选)当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

　　(单选)尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。

　　(单选)功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

　　(单选)净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

　　(单选)(08—4)功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

　　(单选)(02—4)经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

　　(单选)当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

　　(多选)(02—4)成新率的估算方法有以下几种：

　　(1)观察法;(2)使用年限法;(3)修复费用法。

　　(单选)(02—4)修复费用法计算公式如下：

　　成新率=1-

 

　　(多选)资产使用过程中，价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿。

　　(单选)折旧座位转移价值，是在损耗基础上确定的。

　　(单选)资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质。

　　(单选)经济性贬值是资产外部原因引起的。

　　三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

　　(多选)运用成本法评估资产一般按下列程序进行：

　　(1)确定被评估资产，并估算重置成本;

　　(2)确定被评估资产的使用年限;

　　(3)估算被评估资产的损耗或贬值;

　　(4)计算确定被评估资产的价值。

　　(简答)成本法的优缺点：

　　采用成本法评估资产的优点有：

　　(1)比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理;

　　(2)有利于单项资产和特定用途资产的评估;

　　(3)在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;

　　(4)有利于企业资产保值。

　　但是，采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。

　　收益法：

　　一、收益法及其适用的前提条件

　　(名词解释)收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　(多选)(05—4)适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产;无形资产;商业用房地产等。

　　(单选)运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。

　　(多选)如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。

　　二、收益法应用的形式

　　(单选)收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现。

　　(单选)(03—4)收益法下：评估值=

 

　　式中：

——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时， 中还包括期末资产剩余净额;

 

　　n——收益年期;

　　r——折现率。

　　(单选)(08—4)未来收益不等额的情形。基本公式为：

　　资产评估值(预期收益净值)=

前若干年各年收益额 各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率 前若干年最后一年的折现系数

 

　　三、收益法中各项指标的确定

　　(多选)收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。

　　(多选)(08—4)对于收益额的确定，应把握两点：

　　(1)收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的;

　　(2)收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。

　　关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：

　　①税后利润，即净利润;

　　②现金流量;

　　③利润总额。

　　(单选)折现率是管理的报酬。

　　(单选)(04—4)收益法中各指标间的关系是：本金化率越高，收益现值越低。

　　四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

　　(多选)收益法评估资产的程序：

　　(1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料;

　　(2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势;

　　(3)预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率;

　　(4)将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

　　(简答)收益法的优点是：

　　(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;

　　(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

　　(简答)收益法的缺点是：

　　(1)预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;

　　(2)在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

　　资产评估方法的比较和选择：

　　一、资产评估方法之间的关系

　　(单选)一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。

　　(简答)(06—4)资产评估过程总，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法和成本法具有重要的理论和实践意义。两种方法的区别表现为：

　　(1)成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定;后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。

　　(2)市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格(购建价格)，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

　　(3)市场法的运用于原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。

　　(4)成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产额各项损耗(或贬值)后确定评估价值;市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

　　二、资产评估方法的选择

　　(简答)(08—4)(04—4)(02—2)资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：

　　(1)资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性;资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。

　　(2)资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。

　　(3)评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析处理和转换。

　　公式：

　　(一)直接比较法

　　

 

　　(二)类比调整法

　　1.市场售价类比法

　　

 

　　

 

　　2.功能价值法

　　

 

　　3.价格指数法

　　

 

　　4.成新率价格法

　　

 

　　5.市价折扣法

　　

 

　　6.成本市价法

　　

 

　　7.市盈率乘数法

　　

 

　　收益法中的具体评估方法

　　(一)纯收益不变

　　1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

　　P=A/r

　　2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

　　

 

　　(二)纯收益在若干年后保持不变

　　1.无限年期收益

　　

 

　　2.有限年期收益

　　

 

　　(三)纯收益按等差级数变化

　　1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：

　　

 

　　2.在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：

　　

 

　　(四)纯收益按等比级数变化

　　1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，

　　

 

　　2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，

　　

 

　　成本法

　　

 

　　成本法中的具体评估方法

　　1.价格指数法

　　

 

　　2.功能价值法

　　

 

　　3.规模经济效益指数法

　　

 

　　实体性贬值的测算方法

　　1.观测法

　　

 

　　2.使用年限法

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　资产的功能性贬值测算方法

　　

 

　　资产经济性贬值的估算

　　

 

　　

 

　　知识点三：机器设备评估

　　机器设备评估的特点：

　　一、机器设备及其分类

　　(多选)通过对机器设备一般情况的了解，从其自身特征以及评估需要，可以看出机器设备的特点。

　　(1)机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。

　　(2)机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。

　　(3)机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。

　　(4)机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但还是应按低值甚至按报废处理。

　　(单选)(02—4)通用机器设备、专用机器设备、非标准设备，属于按机器设备的技术性特点所作的分类。

　　(多选)1999年财政部财评字[1999]91号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中，通常将作为固定组成部分的设备类资产在汇总时归集成机器设备、运输车辆及电子设备三类。

　　二、及其设备评估的特点

　　(单选)机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。

　　三、机器设备评估的程序

　　(多选)在机器设备评估中，对机器设备进行必要的鉴定，目的是确定其适用性、可用度以及主要技术参数。

　　(多选)机器设备评估最常用的方法是市场法和成本法。

　　机器设备的核查与鉴定：

　　一、机器设备的核查

　　(多选)(08—4)机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。

　　二、机器设备的鉴定

　　(单选)(02—4)机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。

　　(多选)评估人员在对设备进行鉴定之前，首先要明确评估对象的范围、评估目的、拟采用的评估方法，制定设备鉴定方案。

　　(多选)机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。

　　(多选)(07—4)在为宏观鉴定及其设备搜集数据资料时，应考虑下列内容：

　　(1)企业名称和地址;

　　(2)生产购建日期;

　　(3)生产产品名称，列出成产工序和名称及简要说明;

　　(4)设备数量;

　　(5)生产能力，包括设计能力、额定及实际的均衡生产能力;

　　(6)设备维修状况、维修方式及维修费用;大修理间隔期及每次维修所需时间;

　　(7)日产能力和工作时间;

　　(8)原材料供应情况;

　　(9)产成品或半成品销售渠道及市场需求情况;

　　(10)每台设备的燃料、动力消耗;

　　(11)自动化程度;

　　(12)役龄，即账面年限和有效寿命;

　　(13)安全、环保及辅助设施情况;

　　(14)收益或亏损，或亏损原因。

　　(单选)在机器设备的鉴定中，微观鉴定是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。

　　(单选)(04—4)判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等。

　　(单选)对整体型机器设备无论采用何种评估方法，宏观鉴定都是非常重要的。

　　机器设备评估的成本法：

　　(计算)(05—4)(03—4)(02—4)(多选)(06—4)成本法可以用公式表示为：

　　机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

　　一、机器设备重置成本的构成

　　(单选)(03—4)重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。

　　(多选)重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。

　　(单选)(08—4)对于不需要安装的单台机器设备，重置成本可能仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外可能还包括资金成本、税金等。

　　(多选)(05—4)进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：(1)海外运费;(2)海外保险费;(3)进口关税;(4)增值税;(5)公司代理手续费;(6)银行手续费;(7)海关监管手续费;(8)商检费等。

　　二、机器设备重置成本额估算

　　(单选)(07—4)(06—4)(04—4)CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。

　　(单选)剔除报价水分的一个方法，就是向近期购买该厂同类产品的其他客户了解实际成交价。

　　(单选)目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%~1.5%

　　(多选)车辆购置附加费的计算基础有：车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税)

费率

 

　　(单选)自制标准通用设备重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因数的前提下，运用替代原则合理确定。

　　(单选)(05—4)物价指数如下：

　　设备重置成本=设备历史成本

 

　　或：=设备成史成本

环比物价指数

 

　　(多选)物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。

　　(多选)物价指数法知识按物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响。

　　(单选)(05—4)采用物价指数法测算进口设备重置成本，可用下列公式表示：

　　重置成本=账面原值中的到岸价格

评估基准日外汇汇率进口时的外汇汇率 (1+进口设备生产国同类资产价格变动指数) (1+现行进口关税税率) (1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格 (1+国内同类资产价格变动指数)

 

　　(单选)(07—4)运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用的价格指数是设备出口国的同类资产价格指数。

　　(单选)对于技术已经更新的进口设备不宜采用物价指数法。

　　(多选)利用规模经济效益指数法对机器设备进行评估时，当x=1时，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系，当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度;当x<1时。机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能力上涨速度。

　　三、机器设备的实体性贬值及其估算

　　(单选)(07—4)设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别采用使用年限法、观测分析法和修复费用法进行，也可以同时采用上述方法中的几种方法，相互配合使用，综合分析获得较为科学的结论。

　　(单选)(06—4)每台机器设备都有其寿命期间，在这个期间内，实体性贬值随时间的推移而增加，因此，使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。其计算公式表示为：

　　成新率=

 

　　或

　　成新率=

 

　　(单选)(08—4)采用使用年限法估算机器设备的成新率(或实体性贬值率)涉及三个基本参数，即机器设备的总使用年限、已使用年限和尚可使用年限(剩余使用年限)。

　　(多选)机器设备的物理寿命的长短取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护情况。

　　(多选)机器设备的物理寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。

　　(单选)经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算，即使用该设备不能获得收益。

　　(多选)(03—4)机器设备的经济寿命不但受机器本身的物理性能、技术进步速度、机器设备的使用情况的影响，而且还与原始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。

　　(单选)(03—4)(02—4)

　　成新率=

 

　　其中：加权投资年限=

 

　　加权更新成本=已使用年限

更新成本

 

　　(单选)在对机器的实体性贬值率或成新率进行估测时，修复费用法的使用前提是设备实体性贬值具有可补偿性。

　　(多选)使用修复费用法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。

　　四、机器设备的功能性贬值及其估算

　　(单选)(07—4)机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值。

　　(单选)超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。

　　(计算)(07—4)计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：

　　(1)分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素;

　　(2)确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本;

　　(3)计算净超额运营成本;

　　税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本

(1-所得税);

 

　　(4)确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

　　净超额运营成本的折现值=

 

　　五、机器设备的经济性贬值及其估算

　　(多选)(04—4)机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩;原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高;国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。

　　(单选)(04—4)因生产能力降低造成的经济性贬值的估算：

　　经济性贬值率=[1-(

) ] 100%

 

　　(多选)环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种：

　　(1)限制产生污染的设备使用期限

　　(2)产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金

　　(3)必须立刻纠正和治理污染，否则不准使用。

　　机器设备评估的市场法：

　　一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

　　(简答)运用市场法评估机器设备的基本步骤是：

　　(1)对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料;

　　(2)进行市场调查，选取市场参照物;

　　(3)因素比较;

　　(4)计算评估值。

　　二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析

　　(多选)运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因数、时间因素、地域因素等四个方面。

　　(多选)(04—4)在采用市场法评估机器设备过程中，将被估设备与参照物进行比较式，交易因素有：

　　(1)市场状况;(2)交易动机及背景;(3)交易数量。

　　知识点四：房地产评估

　　房地产评估概述：

　　一、房地产的概念

　　(名词解释)房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地;单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

　　二、房地产的特征

　　与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：

　　(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影响因素多样性;(4)投资大量性;(5)保值增值趋势。

　　三、房地产的评估程序

　　(多选)房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成;明确评估基本事项;拟定评估方案;实地勘查收集数据资料;选用评估方法评定估算;确定评估结果;撰写评估说明或评估报告。

　　土地使用权评估的特点：

　　一、土地使用权及其实质

　　(名词解释)土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

　　二、土地资产的分类及其特性

　　(多选)按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

　　(多选)按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

　　(多选)土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

　　(多选)土地的自然特性表现在以下方面：

　　(1)土地面积的有限性;(2)土地空间位置的固定性;(3)土地使用价值的永续性和增值性;(4)土地的不可替代性。

　　(单选)(08—4)土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

　　(单选)(05—4)土地的经济特性主要表现在以下几方面：

　　(1)用途多样性;(2)经济地理位置的可变性;(3)可垄断性。

　　三、土地资产价格体系

　　(单选)地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

　　(多选)土地资产价格类型：

　　1、基准地价

　　(多选)基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：(1)基准地价是一个地域性的平均地价;(2)基准地价是各类用地的平均地价;(3)基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;(4)基准地价是单位土地面积的地价。

　　2、标定地价

　　(单选)(05—4)标定地价是政府评估的具体地块的低价，即宗地地价。

　　3、土地使用权出让底价

　　4、转让价格。

　　(单选)(08—4)由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。

　　5、出租价格。

　　(单选)(04—4)基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。

　　(多选)目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。

　　(多选)土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下：

　　(1)土地价格不是土地价值的货币表现;(2)土地价格主要由土地的需求决定;(3)土地价格具有明显的区域性;(4)土地价格的上涨性。

　　四、影响地产价格的因素

　　(多选)(02—4)我国大城市地价水平高于中小城市地价水平的主要原因在于经济发展水平差异、城市化程度不同。

　　1、一般因素

　　(多选)影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有：

　　(1)行政因素;(2)社会因素;(3)经济因素;(4)其他一般因素。

　　2、区域因素

　　(多选)区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

　　(多选)影响商业用土地价格的区域因素：

　　(1)商业繁华程度;(2)交通便捷度;(3)环境优劣度;(4)规划限制;(5)其他因素。

　　(多选)(03—4)影响住宅用地价格的区域因素：

　　(1)位置;(2)交通便捷度;(3)基础设施保证度;(4)公用设施完备度;(5)环境质量度;(6)规划限制;(7)其他因素。

　　(单选)容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

　　3、个别因素

　　(多选)个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。

　　(简答)(06—4)简述土地用途与容积率如何影响地价。

　　容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。

　　五、(多选)土地使用权评估的原则

　　1、替代原则

　　(单选)在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。

　　2、最有效使用原则

　　(单选)(05—4)由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

　　3、变动原则

　　4、供需原则

　　5、贡献原则

　　土地权属及其处置：

　　一、土地权属的类型

　　(多选)土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。

　　(单选)根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。

　　(单选)以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。

　　(单选)目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法。

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

　　(多选)(05—4)根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地资产处置有以下几种方式：

　　(1)企业依法办理出让;(2)国有土地租赁;(3)国家以土地使用权作价出资(入股);(4)授权经营。

　　土地使用权评估的方法：

　　一、市场法

　　(计算)(02—4)公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格

 

　　

 

　　(单选)市场法的理论依据是交易中的替代原理。

　　(计算)(08—4)(06—4)市场法应用的步骤与过程：

　　(1)广泛收集交易资料;(2)进行交易情况的修正;(3)进行交易时间的修正;(4)进行区域因素修正;(5)进行个别因素修正;(6)确定待估土地评估值。

　　(单选)(06—4)某当事人拟购置一块土地建房，较经济的一宗土地是容积率较低的土地。

　　(单选)(05—4)环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%。

　　(单选)(08—4)宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。

　　(名词解析)基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：

　　待估土地使用权评估值=基准地价

基准地价时间因素系数 个别因素修正系数 市场转让 因素修正系数

 

　　(多选)(04—4)运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。

　　(单选)(02—4)土地使用年限修正系数公式：

　　K=

 

　　或K=(1+r)

 

　　其中：K——年限修正系数;N——最高出让年限;n——实际出让或转让年限;r ——还原利率。

　　二、收益法

　　(多选)土地使用权评估中的收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。

　　(计算)(07—4)(单选)(04—4)(02—4)基本公式表示为：

　　P=

 

　　式中：P——土地使用权评估值;A——土地收益;r——还原利率;n——土地收益年限。当n

，P=A/r，即为土地所有权价值。

 

　　(多选)土地的收益可以分为实际收益和客观收益。

　　三、成本法

　　(多选)(02—4)成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

　　(多选)(07—4)(06—4)土地开发给主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

　　(单选)(03—4)利息计算公式为：利息=土地取得费

土地开发期 相应利息率+土地开发费 土地开发期 相应利息率 50%

 

　　四、假设开发法

　　(单选)(07—4)假设开发法中专业费估算的计费基础通常为建筑费。

　　(单选)(05—4)利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P

，则利润=(地价+建筑费+转业费) P

 

　　建筑物评估的特点：

　　一、建筑物及其分类

　　(多选)对建筑物进行分类，目的在于使评估人员更好地了解不同类别的建筑物的特点，准确把握评估对象的建筑风格、结构类型、建筑功能，使评估结果科学、合理。

　　(单选)(07—4)(06—4)砖混结构。建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。

　　二、建筑物评估的特性

　　(多选)在建筑物评估中，我们通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。

　　(多选)在通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。

　　三、建筑物评估时需考虑的因素

　　(多选)(06—4)评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素：

　　(1)物理因素;(2)环境优劣的影响;(3)经济地理因素;(4)新旧程度;(5)用途;(6)产权;(7)政策因素;(8)供需状况;(9)其他。

　　四、建筑物评估的原则

　　(多选)建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

　　建筑物评估的方法：

　　一、成本法

　　(名词解释)建筑物评估中的成本法是基于建筑物的在再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。其计算公式为：建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值。

　　(单选)(04—4)成本法一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况，如企业中的生产用建筑物或住宅，在对企业整体价值进行评估师，对建筑物适合采用成本法。

　　(单选)(03—4)资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。

　　(多选)(05—4)估算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。

　　(单选)预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

　　(单选)(02—4)用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。主要原因是：(1)由于技术进步出现了新材料，特别是价廉质优的材料，代替了旧材料;(2)设计或结构改进、项目工程量发生变化;(3)材料价格和费用项目、取费标准发生变化。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

　　(名词解释)价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

　　(单选)建筑业产值价格指数是直接反映建筑产品价格变化趋势的一个综合性指标。

　　(单选)(06—4)价格指数调整法计算公式为：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值

综合价格指数

 

　　(多选)建筑物实体性贬值率和成新率时，运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限

　　(名词解释)打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

　　(单选)(05—4)(02—4)用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学公式进行：

　　成新率=结构部分合计得分

G+装饰部分合计得分 S+设备部分合计得分 B

 

　　式中：G——结构部分的评分修正系数;S——装饰部分的评分修正系数;B——设备部分的评分修正系数。

　　(单选)(02—4)土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

　　(单选)建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。

　　(多选)无论是哪种原因形成的建筑物功能性贬值，在其测算过程中都要与建筑物重置成本测算以及成新率测算一并统筹考虑，避免重复评估和漏评现象出现。

　　(单选)从现象上看，建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降。

　　二、市场法

　　(单选)(07—4)市场法进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为待评估对象区域因素下的价格。

　　(单选)事实上，运用市场法评估建筑物属房地合一评估。

　　(单选)市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。

　　(简答)(03—4)一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：

　　(单选)(04—4)(1)要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个;

　　(2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似;

　　(3)交易时间与评估基准日尽可能接近

　　(4)交易应具有透明性、公平性和有效性

　　(5)交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

　　(多选)建筑物评估中，市场法的具体做法很多，主要有两种：(1)交易实例比较法(直接法);(2)基准价格对照法(间接法)。

　　(多选)(03—4)用比较法评估建筑物时，所选择的交易实例应满足下列基本要求：

　　(1)与待估建筑物的评估目的是一致的;(2)是正常交易或可补正成正常交易;(3)估价日期最接近，或可做期日修正的;(4)与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有类似性;(5)有相同的用途，至少应在大类结构(办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等)上相同，如能小类用途相同则更好;(6)结构类型应相同，至少应在大类结构(钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等)上相同，如能小类相同则更好。

　　(名词解释)正常交易指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

　　(单选)在房地产交易中，如果买方不了解房地产市场行情，盲目购置，往往使交易价格偏高。

　　(名词解释)房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以采用的，采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。

　　(单选)商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素。

　　(单选)地段是决定商业房地产价格的根本因素。

　　(多选)工业区的好坏，最主要是看运输的便利情况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原材料采购市场位置的关系。

　　(多选)区域因素修正的确定可用不同的方法：(2)双百分制比较法;(2)十等分因素比较法;(3)环境成熟度修正法。

　　(单选)(02—4)市场法公式：

　　评估值=

(交易实例i 交易行为的修正系数 交易日期的修正系数 区域因素的修正系数 个别因素的修正系数)/n

 

　　三、残余估价法

　　(名词解释)建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益。即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

　　(单选)(06—4)建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。

　　(多选)(08—4)(单选)(08—4)由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等于土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。

　　(单选)(07—4)建筑物残余估价法用计算公式可表示如下：

　　B=

 

　　式中：a——建筑物及其基地所产生纯收益;L——土地价格;r

——土地的还原利率;B——建筑物的收益价格;r ——建筑物的还原利率;d——建筑物的折旧率;a ——建筑物的纯收益。

 

　　公式：

　　

 

　　重置成本的估算

　　(一)细分加和法

　　1.外购单台不需安装的国内设备重置成本

　　

 

　　2.外购单台需安装的国内设备重置成本

　　

 

　　3.外购单台不需安装进口设备重置成本

　　

 

　　4.外购单台需安装进口设备重置成本

　　

 

　　5.外购成套需安装设备重置成本

　　

 

　　

 

　　6、通用非标准设备重置成本计算方法。

　　

 

　　价格指数法

　　

 

　　机器设备评估中贬值估算

　　1、比率法

　　(1)工作量比率法。

　　

 

　　(2)役龄比率法。

　　

 

　　

 

　　修复费用法

　　

 

　　超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

　　

 

　　

 

　　知识点五：无形资产评估

　　无形资产评估的特点：

　　一、无形资产及其分类

　　(名词解释)无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　(多选)无形资产的特点表现在以下方面：(1)无形资产具有非流动性，并且有效期较长;(2)无形资产没有物质实体，但未来收益较大;(3)无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

　　(多选)(05—4)专利权、商标权、计算机软件等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产。

　　(多选)按可辨识程度，无形资产可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。

　　(多选)国外对于无形资产分类方法，从评估角度，按其内容分为权利型无形资产(如租赁权);关系型无形资产(如顾客关系、客户名单等);结合型无形资产(如商誉)和知识产权。

　　二、影响无形资产评估价值的因素

　　(单选)(06—4)一般来说，无形资产的成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。

　　(单选)(04—4)机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。

　　(单选)一项无形资产，在社会、环境、制度允许的条件下，获利能力越强，其评估值越高。

　　(单选)考虑无形资产的期限，除了应考虑法律保护期限外，更主要的是考虑其具有实际超额收益的期限(或收益期限)。

　　(多选)从转让内容看，无形资产转让有所有权转让和使用权转让。

　　(单选)一项无形资产的寿命期主要取决于其损耗程度。

　　(单选)无形资产价值的损耗和贬值，不取决于自身的使用损耗，而取决于本身以外的更新换代情况。

　　(多选)市场供需状况，一般反映在两个方面：(1)无形资产市场需求情况;(2)无形资产的适用程度。

　　无形资产评估的程序与方法：

　　一、无形资产评估的程序

　　(多选)无形资产评估的具体目的有

　　(1)市场上无形资产的转让;(2)无形资产投资;(3)股份制改造、清算资产;(4)法律诉讼中作为诉讼标的;(5)纳税需要;(6)保险的需要及其他目的。

　　(单选)(07—4)通过无形资产的鉴定，可以解决一下问题：一是证明无形资产的存在;二是确定无形资产种类;三是确定其有效期限。

　　(单选)(02—4)判断一项无形资产是否存在，关键是看其是否存在超额收益。

　　(单选)确定无形资产种类，主要包括确定无形资产的名称。

　　(单选)如果进口设备中含有配套的专利权或专有技术，进口设备本身的性能就有别于其他同类型设备，其评估价值高是正常的。

　　(单选)某项专利权，如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。

　　(单选)当被评估无形资产确具超额获利能力，但不宜采用市场法和收益法时，可采用成本法进行估算。

　　二、无形资产评估的收益法

　　(单选)研究收益法在无形资产评估中的应用，首先应分析无形资产功能特性以及无形资产转让、投资评估的前提，然后才能进一步研究方法本身的应用问题。

　　(多选)(06—4)无形资产发挥作用的方式明显区别于有形资产，在评估时需要作特殊考虑的各种因素如下：(1)附着性;(2)共益性(3)积累性(4)替代性

　　(单选)(07—4)无形资产使用权转让中，重置成本净值分摊率的计算标准是设计能力。

　　(单选)(08—4)由于无形资产的转让，可能因停止由该无形资产支撑的营业而减少收益，也可能为自己制造了竞争对手而减少利润或者是增加开发支出，这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买者来补偿。

　　(单选)(04—4)无形资产最低收费额=重置成本净值

转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本

 

　　(单选)(04—4)销售收入分成率=销售利润分成了

销售利润率

 

　　(单选)利润分成率的确定是以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础的。

　　(简答)边际分析法的步骤是：

　　(1)对无形资产边际贡献因素进行分析：①开辟新市场，垄断加价的因素;②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本费用降低;③产品结构优化，质量改进，功能费用降低，成本销售收入率提高。

　　(2)测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额，并折现

　　(3)按例如按总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。

　　利润分成率=

 

　　(单选)(06—4)(05—4)(03—4)按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。其公式为：

　　无形资产利润分成率=

 

　　无形资产约当投资量=无形资产重置成本

(1+适用成本利润率)

 

　　购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本

(1+适用成本利润率)

 

　　(多选)折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。

　　(单选)(06—4)据报道，某技术在26个国家获得了专利权，但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护终止。从资产评估角度来看，该专利没有价值，因为它不能带来收益。

　　(单选)(04—4)无形资产不像有形资产那样存在由于使用或自然力作用形成的有形损耗。

　　(简答)简述确定无形资产有效收益期限的理论依据与实际做法。

　　无形资产价值降低是由于无形损耗形成的，即由于社会科学技术进步而引起价值减少。具体来说，主要由下列三种情况决定产生：(1)一种新的，更为先进、经济的无形资产出现，这种新的无形资产可以替代旧的无形资产，使采用原无形资产无利可图时，原有无形资产价值就丧失了。(2)因为无形资产传播面扩大，其他企业普遍掌握这种无形资产，获得这项无形资产已不需要任何成本，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时，它的价值也就大幅度贬低或丧失。

　　(单选)无形损耗只影响无形资产价值，但不影响其使用价值。

　　(单选)无形资产的有效期限要比他们的法定保护期短得多。

　　三、无形资产评估的成本法

　　(单选)(05—4)无形资产的成本特性：(1)不完整性(2)弱对应性(3)虚拟性

　　(单选)商标的内涵是标示商品的质量信誉，这是一种商标比另一种商标“响”的根本所在。

　　(多选)(08—4)在实务上，自创无形资产往往无账面价格，需要进行评估。其方法主要有两种：(1)账务核算法(2)市场调整法。

　　(单选)(07—4)评估自创无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算。

　　(多选)外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分，一般可以采用以下两种方法确定：(1)市价类比法(2)物价指数法。

　　(多选)从无形资产价值构成来看，主要有两类费用，一类是物质消耗费用，一类是人工消耗费用。

　　(单选)影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗(或贬值)。

　　(多选)通常，无形资产成新率的确定，可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。

　　(单选)(08—4)采用剩余经济寿命预测法确定无形资产成新率的计算公式为：

　　成新率=

 

　　专利权的评估：

　　一、专利权的特点及评估目的

　　(多选)专利权具有以下特点：

　　(1)独占性，也称为排他性(2)地域性(3)时间性(4)可转让性。

　　(多选)使用权限按技术使用权限的大小，可分为：(1)独家使用权(2)排他使用权(3)普通使用权(4)回馈转让权。

　　(单选)(05—4)在转让的专利技术使用权中，买受方的使用权限最大的是独家使用权。

　　二、专利权评估程序

　　(多选)资产评估机构接受委托者委托以后，一般按下列程序进行评估。(1)证明和鉴定专利权的存在;(2)确定评估方法，搜集相关资料;(3)完成评估报告，并加以详尽说明。

　　(单选)(08—4)无形资产的更新周期主要根据技术更新周期来判断。

　　三、专利权的评估方法

　　(单选)专利权主要采用的评估方法是收益法，特殊情况下也可以采用成本法。

　　(单选)(08—4)我国理论工作者和评估人员通常认为利润分成率在25%~33%之间较合适。

　　(多选)自创专利技术的成本一般由下列因素构成：(1)研制成本(2)交易成本。

　　(多选)间接成本主要包括：(1)管理费，即为管理、组织本项目开发所负担的管理费用;(2)非转用设备折旧费，即采用通用设备、其他设备所负担的折旧费;(3)应分摊的公共费用及能源费用。

　　专有技术的评估：

　　一、专有技术的特点

　　(名词解释)专有技术，又称非专利技术、技术秘密(know-how)，是指未公开、未申请专利的知识和技巧。

　　二、影响专有技术评估值的因素分析

　　(多选)(07—4)在专有技术评估中，应注意研究影响专有技术评估值的各项因素，这些因素包括：(1)专有技术的使用期限(2)专有技术的预期获利能力;(3)分析专有技术的市场情况;(4)专有技术的开发成本。

　　三、专有技术的评估方法

　　(单选)专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。

　　商标权的评估：

　　一、商标评估对象的确认

　　(多选)按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。

　　(单选)商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权。

　　二、商标权评估的程序

　　(单选)(03—4)商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。

　　(多选)商标权评估可按下列程序进行：(1)明确评估目的

　　(多选)商标权评估情况一般包括：商标权作为投资作价入股;商标权许可使用;商标权转让;等等

　　(2)向委托方收集有关资料

　　(3)市场调研和分析

　　(4)确定评估方法。搜集确定有关指标。

　　(单选)按照《商标法》的规定，商标权法律保护期限(注册)是10年，到期后可以续展。

　　(5)计算、分析，得出结论，完成评估报告。

　　计算机软件的评估：

　　一、计算机软件的特点

　　(多选)在计算机软件的价值评估中，应关注计算机软件所具有的独创性(即原始性)、无形性、复制性及复杂性等特点。

　　(单选)软件产品的复制(批量生产)是极其简单，其复制成本同其开发成本相比较，几乎可以忽略不计。

　　(多选)按软件功能划分，计算机软件可分为：(1)系统软件;(2)支撑软件;(3)应用软件

　　二、计算机软件价值评估的特殊性

　　(多选)对于以作价入股为目的的计算机软件，由于所有权的转让，评估时必须要明确权属关系和法律上的稳定程度，必须要有相关的法律文件和证明文件。

　　(多选)计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。

　　三、计算机软件价值评估方法

　　(简答)收益法评估计算机软件的步骤：

　　(1)确定评估基准日和评估目的

　　(2)界定软件的评估范围

　　(3)计算机软件的销售收益

　　(4)确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益

　　(5)确定折现率

　　(6)估算软件价值

　　商誉的评估：

　　一、商誉及其特点

　　(名词解释)商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

　　(单选)(07—4)商誉是不可确指的无形资产。

　　(简答)简述商誉的特点。

　　(1)商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售

　　(2)商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价

　　(3)商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值

　　(4)商誉是企业长期积累起来的一项价值。

　　(单选)商誉之所以能成为资产，是由于预期的、未来超额的经济利益代表它的实质。

　　(单选)(02—4)与企业的超额获利能力密切相关的无形资产是商誉。

　　二、商誉评估的方法

　　(计算)(03—4)割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的评估值=企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估价值之和(含可确指无形资产)

　　(多选)当商誉为负值时，有两种可能：(1)亏损企业;(2)收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业。

　　(单选)(07—4)超额收益资本化价格法。其计算公式是：

　　商誉的价值=

 

　　(单选)商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的

　　(单选)商誉评估必须坚持预期原则。

　　(单选)商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行

　　(简答)简述商誉与商标的区别

　　商誉与商标是有区别的,二者反映两个不同的价值内涵。

　　(1)商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。

　　(2)商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在，商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织。

　　(3)商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。

　　(多选)我国现行有关制度列示的可确指无形资产主要有专利权、专有技术、商标权、版权、专营权、土地使用权等。

　　公式：

　　

 

　　收益为有限年期的房地产价格计算公式为：

　　

 

　　综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可表示：

　　

 

　　评估房地合在一起的房地产价格

　　房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率

　　房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用

　　

 

　　房地产评估的市场法的基本计算公式是：

　　

 

　　实际评估工作中，其计算公式为：

　　

 

　　土地评估中成本法操作步骤

　　

 

　　新建房地产评估中成本法操作步骤

　　

 

　　现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

　　

 

　　利息=(地价+建筑费用+专业费用)×利息率

　　利润=(地价+建筑费用+专业费用)×利润率

　　基准地价修正系数法估价的公式

　　

 

　　路线价估价法的公式：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

　　知识点六：流动资产评估

　　流动资产的特点：

　　一、流动资产评估的内容及其特点

　　(名词解释)流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

　　(多选)流动资产的特点主要表现在以下几个方面：

　　(1)周转速度快(2)变现能力强(3)形态多样化。

　　二、流动资产评估的特点

　　(简答)(08—4)流动资产评估的特点主要有：

　　(1)流动资产评估是单项评估。

　　(2)必须选准流动资产评估的基准时间

　　(3)既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点

　　(4)流动资产周转速度快，变现能力强。

　　三、流动资产评估的程序

　　(多选)进行流动资产评估前，首先要确定被评估资产的对象和范围，这是节约工作时间、保证评估质量的重要条件之一。

　　(多选)(03—4)企业中存放的外单位委托加工材料，代保管的材料物资已卖出但尚未运走的商品等，尽管存在于该企业中，但不得将其列入流动个资产评估范围。此外，根据国家有关规定，抵押后的资产不得使用于再投资，如该企业的流动资产已作为抵押物，则不能将其再转让或投资，这类流动资产也不得列入评估范围。

　　(单选)对被评估资产进行技术检测是正确评估资产价值的重要基础。

　　(多选)选择流动资产评估方法的依据有：(1)根据评估目的选择(2)根据不同种类流动资产的特点选择。

　　实物类流动资产评估：

　　一、材料评估

　　(多选)企业中的材料可以分为库存材料和在用材料。

　　(多选)近期购进材料，库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。评估时，可以采用历史成本法，也可以采用市场法评估。

　　(多选)低值易耗品是特殊流动资产，与典型流动资产相比，它具有周转时间长、不构成产品实体等特点

　　(单选)(07—4)在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法。

　　(单选)(06—4)(04—4)在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：

　　在用低值易耗品评估值=全新成本价值

成新率

 

　　(多选)在用低值易耗品损耗的计算，由于其使用期限较固定资产短，所以一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗。其成新率计算公式为：

　　成新率=(1—

) 100%

 

　　(单选)(08—4)评估者在确定低值易耗品成新率时，应根据其实际损耗程度来确定。一般来说，不能够按照其摊销方式(一次摊销或分次摊销)确定其成新率。

　　二、在产品评估

　　(多选)在产品评估中的在产品包括制作过程中的在制品、已加工完成入库单不能单独对外销售的半成品。

　　(单选)(07—4)用成本法评估在产品的具体方法有以下几种：

　　1、按价格变动系数调整原来成本。

　　(多选)在产品成本包括材料、工资和其他费用三部分。

　　2、按社会平均工艺 和现行市价计算评估值

　　3、按在制品的完工程度计算评估值

　　(单选)使用市场法对在产品进行评估时，一般来说，被估资产通用性好，尚能用于产品配件更换或用于维修，评估的价值就比较高。

　　(多选)按在制品的状态及通用性的好坏分为三类：

　　(1)已从仓库中领出，但尚未进行加工的原料;

　　(2)已加工成部件，可通过市场调剂且流动性较好的在制品;

　　(3)加工成的部件无法调剂出去，又不能继续加工，只能报废处理的在制品。

　　三、产成品及库存商品的评估

　　(多选)(05—4)投资目的下，对于十分畅销的产成品，其评估值的确定应以其出厂销售价格减去销售费用、销售税金、所得税。

　　(单选)(05—4)产成品评估值=产成品实际成本

(材料成本比例 材料综合调整系数+工资、费用成本比例 工资、费用综合调整系数)

 

　　(多选)(07—4)市场法是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法。其中工业企业的产品以卖出价为依据，商业企业一般以买进价为依据。

　　(简答)应用市场法评估产成品，在选择市场价格时应注意考虑下面几项因素：(1)产品及库存商品的使用价值。(2)分析市场供求关系和被评估产成品的前景。(3)所选择的价格应是在公开市场上所形成的近期交易价格。(4)对于产品技术水平先进、但外表存有不同程度的残缺的产成品，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整。

　　债权类及货币类流动资产评估：

　　(多选)债权类流动资产包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用(如待摊费用)等。

　　一、应收账款及预付账款的评估

　　(多选)应收款评估值与下列因素有关：

　　应收账款评估值=应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失

　　(简答)简述如何确定预计坏账损失

　　应对应受账款回收的可能性进行判断，一般可以根据企业与债权人的业务往来和债务人的信用情况将应收账款分为几类，并按分类情况估计应收账款回收的可能性。详细分类情况如下：

　　(1)业务往来较多，对方结算信用好。这类应收账款一般能够如期全部收回。

　　(2)业务往来较少，结算信用一般。这类应收账款收回的可能性很大，但收回时间不确定。

　　(3)一次性业务往来，行用情况不太清楚。这类应收账款可能只可收回一部分。

　　(4)长期拖欠或多方单位已撤销。这类应收账款可能无法收回。

　　(多选)(06—4)对预计坏装损失定量确定的方法有：

　　(1)坏账估计法(2)账龄分析法。

　　(单选)(08—4)(06—4)一般来说，应收账款评估后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算

　　二、应收票据的评估

　　(多选)应收票据指企业持有的尚未兑现的各种票据。主要包括：

　　(1)顾客交来的自己签发的本票;(2)顾客交来的他人签发背书的本票和汇票;(3)企业本身签发的，经付款人承兑的汇票。

　　(单选)(05—4)(02—4)应收票据评估值按本金加利息确定。计算公式为：应收票据评估值=本金

(1+利息率 时间)

 

　　(单选)(08—4)对于票据和短期证券投资都可以使用的评估方法为本金加利息法。

　　(单选)(08—4)应收票据评估值按应收票据的贴现值计算，计算公式为：

　　应收票据评估值=票据到期价值—贴现息

　　贴现息=票据到期价值

贴现率 贴现期

 

　　三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估

　　(多选)(08—4)可以作为评估对象的待摊和预付费用有：预付租金、预付保险费、租入机器设备大修费用、租入店面的装修费用。

　　(单选)(02—4)对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。如：某企业2000年10月发生大修理费用2万元，计入待摊费用帐户，2000年10月在对该企业流动资产进行评估时，该项待摊费用的评估值应为零。

　　(单选)预付费用之所以作为资产，是因为这类费用在评估日之前企业已经支出，但在评估日之后才能产生效益。

　　(单选)预付费用的评估主要依据其未来可产生效益的时间。

　　(多选)短期投资的目的是既能保证企业现金支付需要，又可获得一定的收益。

　　四、现金和各项存款的评估

　　(单选)(04—4)对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认，首先，通过清查盘点及与银行对账，核实现金和各项存款的实有数额;然后，以核实后的实有额作为评估值。如有外币存款，可按当时的国家外汇牌价折算成人民币值。

　　公式：

　　(一)市场法

　　式中：P――林木资产评估值;Q――被估林木资产的蓄积量;

　　K――林分质量调整系数;

――物价指数调整系数

　　G――参照物单位蓄积的交易价格。

　　(二)剩余法

　　P=W-C-F+S

　　式中：P――林木资产评估值;W――销售总收入;

　　C――木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费);F――木材经营合理利润;

　　S――林木资源的再生价值。

　　(三)收益法

　　矿产资源资产主要评估方法

　　(一)贴现现金流量法

　　(二)可比销售法

　　知识点七：长期投资及其他资产评估

　　长期投资评估及其特点：

　　一、长期投资的概念及其分类

　　(多选)长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

　　(多选)长期投资的分类有：

　　(1)实物资产的长期投资

　　(2)无形资产的长期投资

　　(3)证券资产的长期投资。

　　二、长期投资评估的特点

　　(多选)作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值。

　　(单选)通过大量购买另一企业的股票的长期投资，其直接目的可能是为了控制另一家企业。

　　(多选)(05—4)(单选)(03—4)长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。

　　(多选)获利能力的大小，一是取决于其数量;二是取决于其风险。

　　三、产期投资评估程序

　　(多选)(04—4)明确长期投资项目的有关详细内容，如投资种类、原始投资额、评估基准日余额、投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例、相关会计核算方法等。

　　(单选)可上市交易的债券和股票一般采用市场法进行评估。

　　(单选)非上市交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法。

　　有价证券投资的评估：

　　一、债券投资的评估

　　(名词解释)债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

　　(多选)按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种：

　　(1)政府债券(2)公司债券(3)金融债券。

　　(多选)债券具有如下特点：

　　(1)收益稳定性(2)投资风险小

　　(单选)(07—4)对于上市债券的评估，一般采用的评估方法是市场法。

　　(单选)在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。

　　(单选)不论按什么方法评估，上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的卖出价。

　　(单选)(04—4)当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲、债券价格与其收益现值严重背离时，作为确定债券评估值的基本依据应是理论价格。

　　(单选)(07—4)(04—4)(02—4)每年(期)支付利息、到期还本的债券评估。

　　其公式为：

　　P=

　　式中：P——债券的评估值;

　　——债券的面值;

　　——债券的第i年的预期收益(利息)

　　r——适用的折现率;

　　n——债券年限。

　　(多选)债券评估的折现率是由两部分内容构成的，即无风险报酬率和风险报酬率

　　(单选)(04—4)到期后一次性还本付息的债券评估。其计算公式为：

　　P=

 

　　式中：P——债券的评估值;

　　F——债券到期时本金和利息之和;

　　n ——评估基准日到债券还本付息的期限;

　　r——折现率。

　　二、股票投资的评估

　　(多选)股票按股利分配和剩余财产分配顺序，分为普通股、优先股和后配股。

　　(多选)发行股票时的出售价格，主要有面额发行、溢价发行、折价发行。

　　(单选)(05—4)股票内在价格的高低主要取决于公式的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素，即未来收益状况。

　　(单选)(08—4)(02—4)对股票进行评估，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。

　　(单选)在交易正常条件下，股票的市场价格基本上可以作为评估股票的依据。

　　其计算公式为：

　　上市股票评估值=股票股数

评估基准日该股票收盘价。

　　(单选)(08—4)非上市股票评估，最适合的评估方法是收益法。

　　(单选)如果发行企业经营情况较好，具有较强的支付能力，表明优先股基本上具备了“准企业债券”的性质。

　　(多选)(08—4)为了便于普通股的评估，把普通股份分为三种类型：固定红利模型、红利增长模型和分段式模型。

　　(单选)红利增长模型适合于成长型企业股票评估。

　　(单选)(07—4)(02—4)根据成长型企业股票红利分配的特点，可按红利增长型模型评估股票价值。其计算公式为：

　　P=

=(r>g)

　　式中：P——股票的评估值;

——下一年股票的股利额;r——折现率;

　　g ——增长比率

　　(多选)(07—4)(单选)(06—4)股利增长比率g的测定方法有两种，(1)历史数据分析法。(2)发展趋势分析法，主要是根据股票发行企业股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率(即利润留存率)与企业股本利润里的乘积，确定股利增长率g.

　　(简答)简述分段式模型的基本思路。

　　固定红利模型和红利增长模型过于极端化，对于具有很大风险的股票市场来说，很难被人们所接受，分段式模型正是避免上述永久折现法的各种缺点而产生的。

　　该模型的基本思路是，先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是连续不断取得股利的持股期，另一段是第一段期末以后的收益期。如果持股人是中长期单纯股票投资者，持股人转卖股票的预期年限就是前后两段当然的期界，对前段逐年预期股利折现，对后段按股票预期市场价折现，汇总两段现值，即是股票评估值。

　　股权投资的评估：

　　一、股权投资的形式

　　(多选)企业以直接投资形式进行股权投资，主要是由于组建联营企业、合资经营企业或合作经营企业等而进行的投资。

　　(单选)投资本金的处理办法取决于投资是否有期限。

　　二、股权投资的评估方法

　　(单选)对于股权投资，无论采取什么样的投资形式和收益分配形式，其评估方法一般都应选用收益法。

　　(多选)直接投资由于投资比重不同，可以分为全资投资、控股投资和非控股投资。

　　(单选)对全资企业的控股企业的直接投资，应对被投资企业进行整体评估。

　　(单选)(05—4)如果被投资企业经过评估，净资产额为零或为负值时，对该企业的直接投资的评估值为零。

　　(单选)(08—4)对非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估。

　　其他资产的评估：

　　一、其他资产及其确认

　　(单选)只有当企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业其他资产的评估。

　　(单选)经过大修、装饰性改良的固定资产，因修理、装修所增加的价值已经在固定资产中得到体现，那么，这部分预付费用应按零值处理。

　　二、其他资产的评估方法

　　(简答)对其他资产进行评估，其主要依据表现在以下三个方面：

　　(1)其他资产未来可产生效益的时间，应作为对其评估的主要依据。如果在评估基准日后没有尚存的资产和权利，只是因为数额过大采用分期摊销的办法，不应计算其评估值。

　　(2)其他资产在未来单位时间内(每年、月)可产生的效益或可节约的货币支出额，取决于其他资产发生时预付费用的数额、预付费用取得某项服务权利持续时间和评估基准日后该项服务权利尚剩余的时间

　　(3)其他资产在评估基准日后所能产生的效益，是否需要考虑其货币时间价值，主要应根据新的产权主体在未来受益期的长短。一般来说，在一年以内的不予考虑;超过一年的，视其具体内容、数额大小，以及市场行情变化趋势而定。

　　公式：

　　无形资产评估值

　　无形资产评估值

　　上述两个公式不同处在于公式

多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式 是一致的。

　　分为收入增长型和费用节约型。

　　(1)生产的产品能够以高出同类产品的价格销售;

　　(2)生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。

　　第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：

　　第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：

　　费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。

　　分成率法

　　因为：收益额=销售收入×销售收入分成率

　　=销售利润×销售利润分成率

　　所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

　　销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

　　边际分析法。利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值

　　约当投资分成法。

　　无形资产评估中成本法的应用

　　商誉评估的方法

　　(一)割差法

　　(二)超额收益法

　　1.超额收益本金化价格法

　　2.超额收益折现法

　　商誉的价值

　　知识点八：企业价值评估

　　企业价值评估的特点：

　　一、企业及企业价值评估

　　(名词解释)从资产评估的角度来看，企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。

　　(多选)作为一类特殊的资产，企业有其自身的特点：

　　(1)盈利性(2)整体性(3)持续经营性

　　(多选)总体上来说，企业价值主要有以下几种类型：

　　(1)账面价值(2)市场价值

　　(名词解释)(07—4)企业价值评估是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

　　(多选)从企业价值评估定义可以看出，企业价值表现为：

　　(1)企业整体价值，即企业全部资产价值

　　(2)股东全部权益价值，即企业全部资产价值扣除负债以后的价值

　　(3)股东部分权益价值。

　　二、企业价值评估的特点

　　(简答)企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，表现在：

　　(1)两种评估所确定的评估价值的含义是不同的。利用单项资产评估价值汇总的途径获得的企业全部资产价值，是指这个企业在一定时期重新购建全部资产的价值，是一种静态的反映方法。而将企业整体作为评估对象确定其评估价值，则是指出售或购买这个企业的收益现值，即根据企业的获利能力、市场竞争条件等各因素计算确定的评估价值，是一种动态的反映方法。

　　(2)两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的，同样的资产或资产组合，在不同企业的获利能力是不相同的。各项单项资产价值可以通过汇总，确定一个企业或经营实体的资产价值总额，但是，当所有单项资产作为企业整体资产时，就会发生质的变化，企业整体资产的价值就不仅是将各单项资产价值简单相加之和了。用企业整体的评估方式确定的评估价值与各项单项资产评估值汇总确定的评估价值之间的差额，就是企业的商誉，它是一项不可确指的无形资产。

　　(3)两种评估所反映的评估目的是不相同的。企业是资产的综合体，但是，由于评估的目的不同，所采用的评估方式(或途径)也是不同的。具体来说，当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或投资时，则采用单项资产评估的方式;当企业把其所有资产与企业融于一体共同作为一个获利整体进行投资(股份制企业改造或上市)、转让、兼并、联营或参加企业集团时，则应采用企业整体价值评估方式制定。

　　(单选)实际工作中，有的企业资产收益率尽管明显超过社会(或行业)平均收益率，而整体企业资产评估值仍比单项资产评估汇总确定的评估值低，这主要是由我国长近期的体制原因造成的。

　　企业价值评估的范围与程序：

　　一、企业价值评估的范围

　　(多选)企业资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：(1)企业资产范围的界定;(2)企业有效资产的界定。

　　(单选)(06—4)从产权方面来界定的企业评估资产范围是企业整体资产评估的一般范围。

　　(单选)(07—4)在企业价值评估中，将企业资产划分为有效资产和无效资产的目的是界定评估的具体范围。

　　(单选)在企业改制、上市的过程中，资产重组方案都应以企业正常设计生产经营能力为限。

　　(多选)(08—4)资产重组对资产评估的影响主要有以下几种情况，在资产评估时应予以重视：

　　(1)资产范围的变化;(2)资产负债结构的变化;(3)收益水平的变化。

　　二、企业价值评估的程序

　　(简答)企业价值评估一般可以按下列程序进行：

　　1、明确评估目的和评估基准日

　　2、明确评估对象

　　(多选)企业价值评估中，明确评估对象包括两个方面内容：一是确定被评估资产的范围和数量;二是资产的权益。

　　3、制定比较详尽的评估工作计划。

　　(简答)企业价值评估工作计划的内容包括：

　　(1)整体评估工作(项目)的人员组成及项目的分工负责。

　　(2)整体需要准备的资料，包括两部分：A、企业提供资料，应对企业所提供资料进行验收;B、现场查勘资料。

　　(3)工作进程的安排。整体评估工作分成若干阶段进行，并分阶段汇总讨论，随时解决评估中的具体问题。

　　4、对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善。

　　5、根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值。

　　6、讨论和纠正评估值

　　7、产生结论，完成企业价值评估报告。

　　企业价值评估的因素分析：

　　一、企业价值评估应考虑的因素

　　(多选)一般地说，在企业价值评估时，主要应考虑以下三个方面的因素：

　　(1)企业全部资产价值;

　　(2)企业的获利能力;

　　(3)企业的外部环境。

　　(单选)一般来说名企业的固定资产盈利能力较强。

　　(多选)企业筹资渠道总的来说，有两种：权益资本和负债。

　　(多选)企业经营管理水平的提高，取决于企业基础工作的好坏、企业人员的构成、技术素质、适应市场能力、企业信誉等。

　　(多选)企业的外部环境主要包括市场、政府政策法规等。

　　二、企业价值评估中的财务分析

　　(名词解释)企业财务分析是依据企业财务报表所提供的数据，对企业过去经营状况进行的比较研究，并对企业未来财务状况作出有效判断的动态过程。

　　(多选)偿债能力一般可分为短期偿债能力和长期偿债能力。

　　(单选)(06—4)一般情况下，流动资产对流动负债以2:1为宜。

　　(名词解释)速动比率又称酸性测验比率，是用来评价企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。

　　计算公式为：

　　速动比率=

 

　　(单选)一般情况下，速动比率以1:1为宜。

　　(单选)企业运营能力反映企业使用经济资源的效率。

　　(多选)一般来说，企业运营能力如何，通常可采用如下指标考察：(1)存货周转率(2)应用收账款周转率。

　　(多选)企业盈利能力分析的指标有：

　　(1)投资报酬率(2)销售利润率(3)每股利润(4)每股股利(5)市盈率。

　　(单选)在我国财务制度中往往把销售毛利率称作销售收入利税率。

　　(多选)销售收入指的是当期净销售收入，是指当期销售收入扣除销售退回、折扣、折让后的净额。

　　(单选)市盈率是衡量股份制企业盈利能力的重要指标。

　　企业价值评估的收益法：

　　一、企业价值评估中收益法的应用形式

　　(单选)企业价值评估的假设前提是持续经营

　　(单选)(08—4)评估企业价值的首先方法是收益法。

　　(计算)(08—4)分段法计算公式为：

　　P=

 

　　式中：P——企业评估值;

　　

——未来各年度收益额;

 

　　

——折现率;

 

　　

——资本化率。

 

　　二、企业收益及其预测

　　(单选)企业净利润是所有者的权益。

　　(名词解释)企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。

　　(简答)净收益与现金流量在数量上的差异及原因在于：在企业的整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是相同的，但是在某一会计期间，金额上则会有差别，二者的差别是由于采用不同会计概念和时间推移而造成的。具体表现为以下几个方面。

　　(1)净资本性支出。资本性支出在付款时是一种现金流出，但以后以折旧形式在其估算的使用年限内作为利润的冲销。因此，在任何一个会计时期，如果资本支出超过折旧。超过数额就是现金流量低于净收益的数额;反之则相反。

　　(2)存货的周转。存货的增加在购入付款时是一种现金流出，只有以后在售出而取得净收益时才能冲销。因此，在一个会计时期，如果库存增加，现金流量就低于净收益，其所低的金额就是这一增加额;当然，如果库存或在制品减少，则正好相反。

　　(3)应收、应付款的存在。应收账款反映的赊销收入和应付账款相对应的赊购支出在开出发票阶段就以利润计算，只有在以后用现金结算时才是现金流量的增减。

　　(4)其他额外资金的流动，有额外资金进入企业，或企业偿还借款，这些都是现金流量，但只对资产负债表有某些影响，对净收益并无影响。

　　(多选)净收益与现金流量存在密切联系，主要体现在以下方面：

　　(1)净收益是预计未来现金流量的基础

　　(2)现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。

　　(简答)企业收益预测必须注意以下因素：

　　(1)企业与其收益的预测必须以企业现实存量资产为出发点，并考虑正常经营范围内的合理改进和资产重组的因素。

　　(2)企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础，并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

　　(多选)企业收益预测的方法：

　　(1)综合调整法(2)产品周期法(3)现代统计法。

　　三、折现率和资本化率的估算

　　(多选)(07—4)折现率和资本化率确定的原则：

　　(1)折现率和资本化率应不低于安全利率;

　　(2)折现率和资本化率应与收益额口径保持一致;

　　(3)折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定。

　　(单选)无风险报酬率即最低报酬率，在我国，通常可以参照一年期银行储蓄利率确定。

　　(多选)风险报酬率的估算方法主要有两种：(1)

系数法;(2)风险累加法。

 

　　(多选)企业风险一般包括系统风险和非系统风险。

　　(单选)如果某支股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票。

　　(简答)

系数法的思路是：社会平均收益率中包括无风险报酬率和风险报酬率，社会平均平均收益率扣除无风险报酬率即为社会风险报酬率，用 系数乘以社会风险报酬率，即为适用于被评估企业整体评估的风险报酬率。计算公式为：

 

　　R

=(R - R )

 

　　式中：R

——被评估企业风险报酬率;

 

　　R

——社会平均收益率;

 

　　R

——无风险报酬率。

 

　　(多选)属于风险报酬率估算内容的时：

　　风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率

　　(名词解释)财务风险主要是指企业在经营过程中资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。

　　(单选)量化各种风险所要求的回报率，目前大多数依靠经验判断粗略估计各种风险所要求的风险报酬率。

　　(单选)加权平均资本成本实际上是企业融资总成本。

　　(单选)企业最低报酬率应为资本成本率。

　　企业价值评估的其他方法：

　　一、资产基础法

　　(单选)(07—4)在采用成本加和法评估企业价值时，租入固定资产改良支出可以作为评估对象。

　　(名词解释)资产基础法在我国也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

　　(单选)资产基础法是以资产负债表为导向的评估方法。

　　(简答)简述企业价值评估中资产基础法的优点。

　　尽管资产基础法存在局限性，但以资产基础法本身分析，其优点表现在以下几个方面：

　　(1)资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的。这种形式对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。

　　(2)资产基础法在评估过程中，分别估算每一种资产的价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。

　　(3)资基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。

　　(4)这种方法对于作为诉讼和争议解决依据是有用的。由于分别确定了企业中各单项资产的单独价值，因此很容易衡量某一项资产价值对企业价值的影响程度。

　　(单选)企业中的资产往往是通过资产负债表反映的，即账面资产。

　　(多选)负债的评估处理主要是对于企业负债的审核，包括两方面内容：一是负债的确认;二是对负债的计量。

　　(单选)负债的评估以是否存在实际债权人为评估基础。

　　(多选)从评估角度，负债可以分为三大类，即业务往来负债、以国家或职工个人为债权人的负债以及非实际承担的负债。

　　(单选)对于非实际承担负债项目，可按零值计算。

　　二、市盈率乘数法

　　(简答)市盈率乘数法的基本思路是：(1)从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似的上市公司，包括所在行业、生产产品、生产经营规模等方面的条件要大体接近，把上市公司的股票价格按公司不同口径收益额计算出不同口径的市盈率，作为评估被评估企业整体价值的乘数;(2)分别按各口径市盈率相对应口径计算被评估企业的各种收益;再次按相同口径，用试盈率乘以被评估企业收益额得到一组被评估企业初步整体价值;(3)对于一组整体企业初步价值分别给予权重，加权平均计算出整体企业的评估值。

　　(单选)运用市盈率乘数法必须有高度发达的证券交易市场做后盾。

　　公式：

　　(一)上市交易债券的评估

　　

 

　　(二)非上市交易债券的评估

　　1. 到期一次还本付息债券的价值评估：

 

　　2.分次付息，到期一次还本债券的评估

　　

 

　　(三)非上市交易股票的评估

　　1.普通股的价值评估

　　(1)固定红利型股利政策下股票价值评估。

　　P=R/r

　　式中：P——股票评估值;

　　R——股票未来收益额;

　　r——折现率。

　　(2)红利增长型股利政策下股票价值评估。

　　

(r>g)

 

　　式中：P——股票评估值;

　　R——股票未来收益额;

　　r——折现率;

　　g——股利增长率。

　　股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率;二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。

　　(3)分段型股利政策下股票价值评估。

　　2.优先股的价值评估

　　

 

　　式中：P——优先股的评估值;R——第t年的优先股的收益;

　　r——折现率;A——优先股的年等额股息收益。

　　知识点九：资产评估报告

　　资产评估报告的作用：

　　一、资产评估报告的基本概念

　　(名词解释)资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明过程和结果的书面报告。

　　(多选)(08—4)按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告和整体资产评估报告。

　　(多选)资产评估报告按资产评估工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。

　　(单选)评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评断分析的行为和过程

　　(多选)评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。

　　(单选)基准日，是对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的日期。

　　(多选)美国《专业评估执业统一准则》中，将评估报告区分为完整评估报告、简明评估报告和限制评估报告。

　　(单选)限制评估报告所提供的信息并不适用于客户之外的任何第三者。

　　二、资产评估报告的作用

　　(多选)资产评估报告的作用表现在以下方面：

　　(1)它为被委托评估的资产提供作价意见。(2)资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。(3)对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。(4)资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

　　三、资产评估报告规范的回顾和分析

　　(多选)1996年5月7日，国资办发[1999]23号文件转发了中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》，规定了资产评估报告书及送审专用材料的具体要求，以及资产评估工作底稿和项目档案管理，进一步完善了资产评估报告制度。

　　(多选)我国资产评估管理部门一直致力于资产评估报告的规范工作。但从过去规范工作的分析可以看出，主要存在以下几个问题：一是规范资产评估报告缺乏理论分析;二是以统一格式代替规范内容;三是以企业整体评估为对象规范评估报告，忽略了单项资产评估报告的特殊性。

　　资产评估报告的基本内容及其编制：

　　三、资产评估报告的基本内容

　　(多选)资产评估报告应以清楚地表达评估结果和充分的依据说明为目标。

　　(单选)(05—4)一般地，一份合格的资产评估报告应至少包括以下内容：

　　(1)说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称;

　　(2)说明资产评估的对象和范围;

　　(3)说明评估目的和基准日;

　　(4)定义价值类型;

　　(5)列出评估方法及其重要参数确定依据和过程;

　　(6)说明评估结论;

　　(7)重要的声明。

　　(单选)(07—4)关于说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称。因为资产必须是隶属于所有者或占有者，因此，必须准确描述资产的归属。

　　(单选)评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定。

　　(多选)在评估过程中，必须说明该评估价值的价值类型以及该价值类型的定义。

　　(单选)对某项资产评估采用一种以上的评估方法时，还应适当说明原因，并说明该资产评估值确定的方法。

　　二、资产评估报告的编制与审核

　　(多选)评估人员应按下列步骤进行评估报告的编制：(1)评估资料的分类整体;(2)评估资料的分析讨论;(3)评估资料的汇总和评估报告的编排;(4)评估报告先由项目经理(或负责人)审核，再报评估机构经理(负责人)审核签发，必要时组织有关专家会审。

　　(多选)(07—4)(单选)(06—4)根据《资产评估报告签字制度(试行)》的要求，注册资产评估师、项目负责人、项目复核人、法定代表人应分别在资产评估报告书上签字，承担相应的责任。

　　(单选)注册资产评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。

　　(单选)注册资产评估师应对所评估的单项或部分评估结果负责。

　　(多选)项目负责人、项目复核人应对整个评估结果负责。

　　(单选)法定代表人签字说明的是评估结构对资产评估报告书承担责任。

　　(多选)项目负责人通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，审视整体评估工作是否客观、公正、科学、是否全部符合关于资产评估操作程序的规定。

　　(多选)项目负责人对资产评估报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。

　　(单选)项目复核人审核的关键之点是评估结果。

　　资产评估报告的运用：

　　一、委托方对资产评估报告的运用

　　(简答)(02—4)(多选)(05—4)一般地，委托方对评估报告的运用主要体现在以下方面：

　　(1)作为产权交易作价的基础材料;

　　(2)作为企业进行会计记录的依据。

　　(单选)(08—4)(06—4)(04—4)按评估值对会计账目的调整必须由财政部门批准。

　　(3)作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料;

　　(4)作为支付评估费用的依据。

　　二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

　　(简答)(04—4)资产评估管理机构通过对评估机构出具的资产评估报告书有关资料的运用，一方面能大体了解评估机构从事评估工作业务能力和组织管理水平。由于资产评估报告是反映资产评估工作过程的工作报告，通过对资产评估报告书资料的检查和分析，评估管理机构就能大致判断该机构的业务能力和组织管理水平。另一方面，也是对资产评估结果质量进行评价。

　　它还能为国有资产管理提供重要的数据资料。通过对资产评估报告书的统计与分析，可以及时了解国有资产占有和使用状况以及增减值变动情况，进一步为加强国有资产管理服务。

　　三、有关部门对资产评估报告书的运用

　　(多选)根据有关规定，公开发行股票公司信息披露至少要列示以下各项资产评估情况：

　　(1)按资产负债表大类划分的公司各类资产评估前账面价值及固定资产净值;

　　(2)公司各类资产评估净值;

　　(3)分类资产增减幅度;

　　(4)分类资产增减值的主要原因。

　　公式：

　　按低值易耗品使用情况分类

　　

 

　　成新率

 

　　根据价格变动系数调整原成本

　　

 

　　按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值

　　

 

　　成本法：评估基准日与产成品完工时间接近

　　产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本

　　评估基准日与产成品完工时间间隔较长

　　方法一：

　　

 

　　方法二：

　　

 

　　(二)市场法

　　

 

　　1.坏账比例法

　　

 

　　第十章

　　收益法评估企业价值计算公式及其说明

　　(一)企业持续经营假设前提下的收益法

　　1.年金法

　　年金法的计算公式为：

　　P=A/r

　　式中：P——企业评估价值;A——企业每年的年金收益;

　　r——本金化率。

　　用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：

　　

 

　　2.分段法

　　(二)企业有限持续经营假设前提下的收益法

　　

 

　　(二)风险报酬率及折现率的测算

　　1.风险累加法

　　

 

　　2.

系数法用公式表示为：

 

　　

 

　　式中：

——被评估企业所在行业的风险报酬率;

 

　　

——社会平均收益率

 

　　

——无风险报酬率;

 

　　

——被评估企业所在行业的 系数。

 

　　在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在的行业中的地位系数(a)，然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率。如下式表示：

　　

 

　　加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为：

　　

 

　　其中：

 

　　知识点十：资产评估准则与行业管理

　　资产评估准则：

　　一、资产评估准则的内容及其框架体系

　　(多选)中国资产评估准则总体上来说，包括业务准则和职业道德准则两方面的内容。

　　(多选)业务准则是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。

　　(名词解释)(08—4)资产评估职业道德是指人们在从事资产评估执业时应当遵循的道德准则和规范。

　　(多选)在国外的资产评估准则中，最典型的是《国际评估准则》和美国的《专业评估执业统一准则》。

　　(多选)中国的资产评估准则包括下列四个层次：

　　(1)资产评估基本准则。

　　(2)资产评估具体准则。

　　(3)资产评估指南。

　　(4)资产评估指导意见。

　　(单选)2001年7月，颁布了《资产评估准则——无形资产》，这是我国颁布的第一个资产评估准则。

　　(单选)2004年2月25日，财政部颁布《资产评估准则——基本准则》和《资产评估准则——职业道德准则》，这两个准则的颁布标志着我国资产评估准则体系的初步形成。

　　(简答)(07—4)二、制定中国资产评估准则的必要性

　　(1)制定资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理。

　　(单选)制定统一的资产评估准则，是资产评估行业统一管理的基础。

　　(单选)1987年，美国成立了评估促进委员会，并制定了统一的行业标准USPAP。

　　(2)制定资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律管理转变。

　　(3)制定资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高。

　　(单选)衡量一个国家评估业务水平的标志之一是其准则体系形成情况。

　　资产评估管理模式及其选择：

　　一、资产评估业管理模式

　　(多选)(08—4)资产评估业的管理模式主要有三种：即：(1)政府管理模式;(2)行业自律管理模式;(3)政府监管下的行业自律管理模式。

　　(单选)在资产评估发展初期，资产评估管理是纯粹的政府管理。

　　(单选)政府管理模式适合于由计划经济向市场经济转换过程中的国家。

　　(单选)行业自律管理适合于资产评估业是依市场需求自发形成的国家和资产评估业日益发展成熟的阶段。

　　(单选)(07—4)政府监管下的行业自律模式是资产评估管理较为理想的模式。

　　(简答)二、资产评估管理必须明确的基本问题

　　针对我国资产评估管理的状况，加强资产评估管理，必须明确和澄清下列几个基本问题：

　　(1)资产评估管理与国有资产评估管理。我国的资产评估是作为加强国有资产管理的一项重要手段兴起的。国有资产总量的巨大以及它在社会总资产中占有相当比例，表明国有资产评估在资产评估中占有相当大的比重。但是，从管理学角度，资产评估作为一个行业，单独强调国有资产评估管理难免以偏概全，是欠妥当的。

　　(2)资产评估管理与资产管理。 评估管理不同于资产管理，不能将评估管理职能按资产类别划归于各类资产所属的主管部门。资产评估管理是对资产评估业业务行为的管理，而不是对某一属性资产的管理。

　　(3)评估管理与评估项目管理。资产评估管理是对评估行业的管理，并非只是评估项目管理，并不是说，某一项目不经有关部门验证确认就不属于评估管理范围了，资产评估管理理应由过去主要项目的直接管理过渡到以人员管理和机构管理为主，通过制定资产评估标准、准则、指导评估过程的间接管理上。

　　三、我国资产评估也管理的历史沿革

　　(单选)(08—4)1991年11月，国务院以91号令的形式发布了《国有资产评估管理办法》，它是我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规。

　　(单选)1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估管理由政府向行业自律化管理过渡。

　　(单选)1995年开始，我国实行注册资产评估师制度，标志着我国资产评估管理由过去的重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变。

　　(单选)注册资产评估师制度的建立，引进了资产评估人员的竞争机制。

　　(单选)从1998年6月1日开始实行注册资产评估师签字制度，使评估师责权利有机结合起来，进一步规范了评估师的行为。

　　(多选)2001年12月31日，国务院批转财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作意见》的通知，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。

　　(单选)我国资产评估业长期以来不统一，处于多头管理状态，其原因是由于旧体制惯性造成的。

　　(多选)以往国有资产管理部门通过对国资产评估的立项确认，实际上同时行使了国有资产所有者职能和政府管理者职能。

　　(单选)从1996年开始，我国即开始研究制定资产评估准则，适应资产评估的政府监管下行业自律管理模式的要求。

　　(多选)(07—4)2005年5月11日，财政部颁布《资产评估机构审批管理办法》，规定，资产评估机构组织形式为合伙制或者有限责任公司制。

　　(多选)资产评估作为一个独立的行业，具有独特的工作特点，实行专营化必将对我国的资产评估行业发展产生积极影响。表现在：第一，有利于提高行业的对立性水平;第二，有利于规范行业发展;第三，有利于评估机构做大做强。

　　(多选)必须不断探索资产评估行业发展规律，形成有利于资产评估行业发展，有利于明确责任，规避风险，提高资产评估效率的管理模式。

　　资产评估计算题汇总

　　1.运用重置成本法计算固定资产的评估值。

　　主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。

　　例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。(所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188)

　　成新率=10÷(10+5)×100%=66.67%

　　功能性贬值的计算：

　　先计算年超额运营成本：

　　前五年：每年 200000÷100×2×20=8(万元)

　　后五年：每年 200000÷100×2×20×(1+20%)=9.6(万元)

　　再计算年净超额运营成本：

　　前五年：每年 8×(1-33%)=5.36(万元)

　　后五年 每年 9.6×(1-33%)=6.43(万元)

　　最后折现处理得功能性贬值额：

　　5.36×3.3522+6.43×3.3522×0.4972=26.68(万元)

　　评估价值=90×66.67%-26.68=33.32万元，

　　例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。(所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908)

　　要求：(1)计算该设备的重置成本 (2)计算该设备的实体性贬值额、(3)功能性贬值额 (4)确定设备的评估价值 (小数点后保留两位小数)

　　(1) 重置成本=750×140%/100%=1050万元

　　(2) 实体性贬值率=5/10=50% 实体性贬值额=1050×50%=525万元

　　(3) 功能性贬值额=40000×0。6×3。7908×0。67=60956。06元3

　　(4)评估价值=10500000-5250000-60956。06=5189043。94元

　　例3.已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100%，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料

　　2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元/公斤，从第六年起上涨20%，(该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170)

　　要求：(1)计算资产重置成本 (2)计算实体性贬值额 (3)计算功能性贬值

　　(4)计算评估值(不考虑经济性贬值因素)

　　(1)资产的重置成本=500×400÷500=400万元

　　(2)确定实体性贬值率=6÷15=40% 实体性贬值额=400×40%=160万元

　　(3)功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791+400×2×240×0.67×3.170×0.621=659632.0448元

　　(4)评估值=4000000-1600000-659632.0448=1740367.9552元

　　例4 某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：

　　该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 (该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349)

　　要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。

　　(1)重置成本=500万元

　　(2)实体性贬值率=20×87.5%÷(20×87.5%+8)=68.63%

　　实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元

　　成新率=1-68.63%=31.37%

　　(3)功能性贬值=4×(1-33%)×5.3349=14.29523万元

　　(4)评估价值=500-343.15-14.29523=136.28077元

　　2.运用现行市价法评估固定资产的价值。

　　假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。

　　评估值为 250000-(250000-250000×4%)÷12×5=150000元

　　3.实物资产长期投资的评估。

　　例。甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。投资方所在行业的平均投资收益率为12%，求甲企业该设备投资的评估值。

　　12%的复利现值系数为

　　1 2 3 4 5

　　0.8929

　　0.7972

　　0.7118

　　0.6356

　　0.5675

　　评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+(50-50×5%×10)×0.5675=35.005万元

　　4.可转换优先股的评估 甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。企业适用的折现率为12%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年)

　　转换时普通股的市场价格=5×(1+10%)5=5×1。611=8。055元

　　优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

　　评估价值=300×100×15%×(P/A，10%，4)+48330×(P/F ，10%，4)=4500×3。170+48330×0。687=47467.71元

　　5.土地使用权评估的成本法

　　例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为42。2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49。1元/平方米，投资的资金月利率为0。915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。

　　(1)土地的取得费用=42.2元/平方米

　　(2)土地开发费为：50元/平方米

　　(3)税费为49.1元/平方米

　　(4)投资利息=(42.2+50+49.1)×0.915%×24÷2=15.8元/平方米

　　(5)资金利润=(42.2+50+49.1)×10%=14.4元/平方米

　　(6)土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

　　(7)土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米

　　(8)土地价格=(174.5+26.7)×150000=30105000元

　　6.土地使用权评估的假设开发法(参见教科书P163-164)

　　一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元/平米，销售管理费为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为10%。求：地价。

　　楼价=5000×9000=4500万元元

　　建筑费=3000×5000=1500万元

　　专业费=15000000×10%=150万元

　　销售管理费=4500万×2.5%=112。5万

　　税费=4500万×6.5%=292.5

　　利润=(地价+建筑费+专业费)×利润率=(地价+1650万)×10%=0.1地价+165万

　　利息=(地价+1650万)×6%=0.06地价+99万

　　地价=4500-1650-112.5-292.5-0.1×地价-165-0.06×地价-99万

　　地价=2181万÷1.16=1880.1724万

　　7.运用收益还原法评估房地产价格

　　例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

　　(1)总收入=60000×12=720000元

　　(2)总费用=180000元

　　(3)总收益=720000-180000=540000元

　　(4)房屋纯收益=1500000×(10%+2%)=180000元 2%为房屋年折旧率

　　(5)土地纯收益=540000-180000=360000元

　　(6)50年土地使用权价格=360000×(P/A，8%，50)=4404054。47元

　　8.运用残值法(割差法)评估商誉的价值。

　　某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10%，。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为90万元。

　　要求：试确定该企业商誉评估值。折现率10%的复利现值系数

　　1 2 3 4 5

　　0.9091 0.8264

　　0.7513 0.6820 0.6209

　　商誉的评估价值=

　　某设备购建于1998年5月，账面原值200万元，2002年5月对该设备进行了一次技术改造，投资20万元，2004年5月评估，恰在评估之前，由于工人操作不当造成该设备传动齿轮严重受损。经评估人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍可继续使用10年。损坏的传动齿轮价值占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价为4.4万元，调换费用约1万元，评估人员经进一步调查了解以下情况：

　　(1)从1998年5月到2004年5月国内该类设备价格没有明显变化;

　　(2)由于该设备在2002年经过技术改革，因此在功能上与新近出厂的设备没有什么差异。

　　要求：(1)根据上述资料计算该设备的重置成本;

　　(2)计算该设备的有形损耗额;

　　(3)计算该设备的评估值。

　　1、重置成本=200+20+4.4+1=225.4

　　2、有形损耗=重置成本*(1-成新率)=225.4*(1-10/14)=64.4

　　3、评估值=重置成本-有形损耗=225.4-64.4=161

　　我觉得这道题目的重置成本应当是 220万

　　可修复引起损耗的贬值 4.4+1

　　不可修复 220*6/16=

　　评估值 220-5.4-220*6/16

　　· 考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%;经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

　　解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%/105%+10×120%/115%=100×1.14+10×1.04 =114+10.4=124.4(万元)

　　被估设备加权投资年限=(114×4+10.4×1)÷124.4=(456+10.4)÷124.4 =466.4÷124.4=3.74(年)

　　采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。

　　(3.74×60%)÷(3.74×60%+6) =2.24÷8.24=0.27或27%

　　本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值(求取评估值是要加而不是减)。功能性升值=0.1×12×(1—33%)×(P/A，10%，6) =0.8×4.36=3.49(万元)

　　采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7=1-0.86=0.14

　　评估值=[124.4×(1-27%)+3.49]×(1-0.14)=(90.81+3.49)×0.86=81.09万元

　　请注意，[124.4×(1-27%)+3.49]不能写为[(124.4+3.49)×(1-27%)]，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。

　　· 考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：

　　(1)设备类价格指数情况是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%;

　　(2)经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高;

　　(3)被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求;

　　(4)被评估机组经检测尚可使用7年;被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右;

　　假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。

　　解答与分析：可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。

　　如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值=重置成本—实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。

　　如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值=重置成本—实体损耗—功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。

　　运用市场重置方式评估：1.重置成本=100×(1+25%)=125(万元)

　　2.实体损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%

　　3.评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)

　　运用价格指数法评估：

　　1.重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)

　　2.实体损耗率=3/(3+7)×100%=30%

　　3.功能性贬值=4×(1-33%)(P/A，10%，7)=2.68×4.8684=13.05万元

　　4.评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)

　　· 考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。

　　解答与分析：(1)被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折合为40万美元：40×8=320万元人民币。

　　(2)被评估设备的重置成本 = (设备的CIF价格+银行手续费)×(1+国内运杂费率)其中：

　　银行手续费=40×8×0.8%=2.56万元人民币

　　国内运杂费=(320+2.56)×3%=9.68万元人民币

　　进口设备重置成本=320+2.56+9.68=332.24万元人民币

　　成新率=5÷(5+5)=50%

　　有形损耗=332.24×50%=166.12万元人民币

　　无形损耗=年净超额运营成本×(1-所得税率) ×(P/A，10%，5) =2×(1-33%)×3.7908=5.079672=5.08万元人民币

　　续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币

　　· 考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1;表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。(单位：元/平方米)

　　表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素

　　甲　　　　1999.1 0 1.2 0 0

　　A　　 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

　　B 　　850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

　　C 　　760 1988.1 0 1.1 0 -2%

　　D　　 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

　　解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表

　　容积率　　　　 1.0 　　1.1　　 1.2　　 1.3 　　1.4

　　地价指数　　　100　　 103　　 106　　 109 　　112

　　然后对参照物地价进行修正：

　　A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100=762(762.04)

　　B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101=789(788.6)

　　C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98=805(805.35)

　　D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99=851(851.26)

　　最后确定评估结果：(762+789+805+851)÷4=3207÷4=801.75元/平方米

　　· 考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%;该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位，小数点后保留两位)。

　　解答与分析：重置成本净值=100×(1+15%)× 6/(4+6)=69(万元)

　　重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%

　　机会成本=50+10=60(万元)

　　该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)

　　考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少?假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少?

　　解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000×5=5000万元

　　将预期超额利润折现得出该商标评估价格=5000×(P/A，10%，5)=5000×3.7908=18954(万元)

　　年份　　新增利润(万元)　折现系数　 折现值(万元)

　　1 　　　　　100　　　　　 0.9091 　　　　 90.91

　　2 　　　　　125 　　　　　0.8264 　　　　103.30

　　3 　　　　　150 　　　　　0.7513 　　　　112.70

　　4 　　　　　200 　　　　　0.6830 　　　　136.60

　　5 　　　　　275 　　　　　0. 6209 　　　　170.75

　　合计 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614.26

　　该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元

　　考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)。

　　解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。(此判断方法可以推而广之)。

　　首先确定利润分成率：(1)专利重置成本=80×(1+25%)=100万元

　　(2)专利约当投资量=100×(1+400%)=500万元

　　(3)乙企业资产约当投资量=4000×(1+12.5%)=4500万元

　　(4)利润分成率=500÷(4500+500)=10%

　　确定评估值：(1)确定每年利润额

　　第一、第二年：(500-400)×20=2000万元

　　第三、第四年：(450-400)×20=1000万元

　　第五年： (430-400)×20=600万元

　　· (2)确定每年分成额

　　第一、第二年：2000×10%=200万元

　　第三、第四年：1000×10%=100万元

　　第五年： 600×10%=60万元

　　(3)确定评估值=200÷(1+10%)+200÷(1+10%)2+100÷(1+10%)3+100÷(1+10%)4+60÷(1+10%)5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元(允许有一定误差)

　　· 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。(带租约)

　　解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。

　　该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=(180+120)×1200×12×(1-20%)=3456000元=345.6万元。

　　因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=(200+120)×1200×12×(1-20%)=3686400元=368.64万元。

　　最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。

　　考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。

　　解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× (1—2%) =9.8%以及9.8%× (1—2%) =9.6%

　　新产品投产以前两年内股票收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2=8.52+7.26=15.78(万元)

　　新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44(万元)

　　从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5%

　　从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/(15%-5%)×1/(1+15%)4=150×0.5718=85.77(万元)

　　该股票评估值=15.78+18.44+85.77=119.99(万元)

　　· 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 (以万元为单位，小数点后保留二位)。

　　解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。

　　非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值=100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)

　　当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。

　　评出商誉价值=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)

　　· 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%(如果不考虑流转税因素)。请评估甲企业的商誉价值(以万元为单位)。

　　解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=(300-200)×4500×(1-33%)÷(1+10%)+(250-200)×5000×(1-33%)÷(1+10%)2+(210-200)×6000×(1-33%)÷(1+10%)3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元

　　有形资产评估价值=916万元

　　采用收益法前五年的收益现值之和=100÷(1+10%)+110÷(1+10%)2+120÷(1+10%)3+120÷(1+10%)4+130÷(1+10%)5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元

　　根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益(年金)=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。

　　企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元

　　或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元

　　采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元